İmar Planı Ve Emsal Değerlerinin M2 Üzerindeki Etkisi
Kentsel dönüşümde yeni dairenin metrekare (m2) öngörüsü yapılırken ilk dikkate alınması gereken konu, arsanın bulunduğu bölgenin imar planı ve emsal değeridir. Emsal değeri, bir arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler ve doğrudan daire büyüklüklerini etkiler. Örneğin emsal değeri 2.0 olan bir arsada, arsanın metrekaresi 500 ise toplam 1000 metrekarelik bir yapı inşa edilebilir. Bu alanın içinde ortak alanlar, merdiven boşlukları ve sirkülasyon alanları da bulunur. Dolayısıyla net daire alanı, brüt yapı alanının yaklaşık yüzde 70-75’ine denk gelir. Bu noktada Mimar Oğuzhan Çakır gibi uzmanlarla çalışmak, doğru metrekare hesaplamalarının yapılmasını sağlar.
İmar planı sadece inşaat alanını değil, yapı yüksekliğini, çekme mesafelerini ve yapı yoğunluğunu da belirler. Bu unsurlar, kat sayısı ve kat başına düşecek daire alanını doğrudan etkiler. Arsa üzerinde fazla sayıda hak sahibi varsa, kişi başına düşecek m2 miktarı da buna göre azalabilir. Müteahhit ile yapılan anlaşmalarda bu hesaplamaların net olarak yapılması gerekir. Aksi takdirde projeye başlandıktan sonra çıkan m2 farklılıkları, hak sahipleri arasında sorun yaratabilir. Bu nedenle planlama aşamasında teknik uzman görüşü alınmalıdır.
Emsal değeri sabit olmasına rağmen, yapının mimari planlaması da m2 verimliliğini etkileyen önemli bir faktördür. Örneğin aynı emsal değere sahip iki farklı projede, iyi planlanmış bir mimari çözümlerle daha büyük kullanım alanı elde edilebilir. Koridorların gereksiz uzatılması, düzensiz yerleşim ve ortak alanlardaki verimsizlik, dairelerin net m2’sini küçültebilir. Bu nedenle mimari tasarımın sadece estetik değil, aynı zamanda fonksiyonel olması gerekmektedir. Bu doğrultuda profesyonel mimarlık ofisleri tarafından hazırlanan projeler, m2 verimliliği açısından çok daha başarılı sonuçlar sunmaktadır.
Sonuç olarak imar planı ve emsal değeri, yeni dairenin m2 öngörüsünü belirleyen temel unsurlardır. Ancak bu teknik parametrelerin doğru değerlendirilmesi ve profesyonel biçimde yorumlanması gerekmektedir. Özellikle proje başında yapılan m2 hesaplamalarının tutarlı ve gerçekçi olması, hak sahipleriyle müteahhit arasında güven ilişkisinin kurulmasına katkı sağlar. Gelecekte yaşanabilecek uyuşmazlıkları önlemek için bu süreçte deneyimli mimarların katkısı büyük önem taşır.
Arsa Payı Ve Hissedar Sayısının M2 Dağılımına Etkisi
Kentsel dönüşümde yeni dairelerin m2 büyüklüğü yalnızca teknik değil, aynı zamanda mülkiyet temelli hesaplamalara da bağlıdır. Özellikle arsa payı ve hissedar sayısı bu hesaplamalarda doğrudan belirleyici olur. Arsa üzerinde çok sayıda malik varsa, toplam inşaat alanı bu kişilere düşecek oranlara göre bölüştürülür. Bu durumda her bir hak sahibine düşen daire büyüklüğü, hem arsa payı oranına hem de toplam inşaat alanına göre değişir. Arsa payı yüksek olan bir malik daha büyük daire talep etme hakkına sahiptir. Bu tür hesaplamaların yapılmasında uzman danışmanlık hizmetleri büyük kolaylık sağlar.
Kat karşılığı sözleşmelerde müteahhit firmalar, hak sahiplerine belirli m2 vaadinde bulunur. Ancak bu vaadin gerçekçi olup olmadığını anlamak için öncelikle tüm hak sahiplerinin arsa payları net biçimde tespit edilmelidir. Hisseli tapular, miras kalmış araziler ve paylaşılmamış hisseler gibi durumlar bu süreci karmaşık hale getirebilir. Arsa payları noter onaylı belgelerle teyit edilmeli, tüm hissedarların onayı alınmadan m2 dağılımı yapılmamalıdır. Bu aşamada yapılacak bir hata, projenin tamamında ciddi anlaşmazlıklar yaratabilir.
Arsa payına göre m2 dağılımı yapılırken, ortak alanların paylaşımı da göz önünde bulundurulmalıdır. Merdiven, asansör, otopark gibi alanlar tüm kat maliklerinin ortak kullanımına aittir ve bu alanlar da inşaat alanının bir kısmını oluşturur. Dolayısıyla net m2, brüt m2’den daha düşük olacaktır. Müteahhitlerin bu farkı açık şekilde belirtmesi gerekir. Özellikle hak sahiplerinin net m2 taleplerini dile getirmesi ve bu taleplerin sözleşmede yer alması önemlidir. Mimar Oğuzhan Çakır bu sürecin şeffaf yönetilmesini sağlayan örnek projelere imza atmaktadır.
Sonuç olarak arsa payı ve hissedar sayısı, yeni dairenin m2’sini etkileyen en temel unsurlardandır. Bu nedenle arsa sahiplerinin projeye başlamadan önce bu hesaplamaları net şekilde öğrenmeleri ve buna göre sözleşme imzalamaları gerekmektedir. Aksi takdirde teslim aşamasında ortaya çıkacak farklar ciddi hukuki sorunlara yol açabilir. Uzman desteğiyle yürütülen süreçler bu tür riskleri en aza indirir.
Mimari Tasarım Kararlarının M2 Verimliliğine Etkisi
Kentsel dönüşüm projelerinde dairelerin büyüklüğü yalnızca hukuki ve teknik verilerle değil, mimari tasarım kararlarıyla da şekillenir. Aynı yapı alanına sahip iki farklı projede, planlama kalitesi sayesinde farklı m2 sonuçları ortaya çıkabilir. Bu nedenle mimari tasarım, m2 verimliliği açısından en kritik adımlardan biridir. Planlama aşamasında yapılan her karar, daire içi yerleşimden ortak alanların büyüklüğüne kadar pek çok unsuru etkiler. Mimar Oğuzhan Çakır bu konuda sunduğu fonksiyonel tasarımlar ile m2 kayıplarını minimuma indirmektedir.
İyi planlanmamış bir projede koridorların uzun tutulması, gereksiz geçiş alanları ve düzensiz oda yerleşimleri net m2’yi düşürür. Oysa modern mimarlık anlayışında işlevsellik, ergonomi ve verimlilik birlikte ele alınır. Örneğin mutfakların salonla bütünleşik şekilde tasarlanması, yaşam alanını genişletirken aynı zamanda kullanışlılık sağlar. Aynı şekilde iç hacimdeki yükseklik, pencere yerleşimleri ve cephe kullanımı da daire algısını etkiler. Bu tür unsurlar doğru planlandığında daha küçük metrekareli daireler bile ferah bir yaşam alanı sunabilir.
Mimari planlamanın m2 verimliliğine katkı sağladığı bir diğer nokta ise ortak alanların optimizasyonudur. Asansör boşlukları, yangın merdivenleri, otopark geçişleri gibi ortak alanların büyüklüğü projeden projeye değişebilir. Bu alanlar doğru boyutlandırıldığında, bireysel dairelere daha fazla net alan kalır. Bu nedenle mimari ofislerin, hem yapı yönetmeliğine uygun hem de kullanıcı odaklı çözümler sunması gereklidir. Profesyonel mimari çizimlerle hazırlanan projeler bu bakımdan daha verimli sonuçlar sağlar.
Sonuç olarak mimari tasarım kararları, metrekare verimliliğinde belirleyici etkendir. Dairelerin konforu, işlevselliği ve satış potansiyeli mimari çözümlerle doğrudan ilişkilidir. Bu nedenle kentsel dönüşüm projelerinde yalnızca yasal metrekare hesabı değil, aynı zamanda mimari kalitenin de değerlendirilmesi gerekir. Usta ellerde şekillenen projeler, sınırlı alanlardan maksimum yaşam alanı yaratır.
Teslim Aşamasında M2 Doğrulaması Ve Hak Sahiplerinin Kontrolü
Kentsel dönüşüm projelerinde teslim aşaması, hak sahiplerinin yeni dairelerini fiilen alacakları en kritik süreçtir. Bu aşamada dairenin m2’sinin sözleşmeye uygun olup olmadığını kontrol etmek zorunludur. Ne yazık ki bazı projelerde teslim edilen dairenin m2’si sözleşmede belirtilen büyüklükten daha düşük olabilir. Bu durumun önüne geçebilmek için hak sahiplerinin teslimden önce yerinde ölçüm yaptırmaları önerilir. Bu ölçümler, lazerli cihazlarla yapılmalı ve uzman teknik ekipler tarafından raporlanmalıdır.
Brüt ve net metrekare ayrımı da teslim aşamasında anlaşmazlıklara neden olabilir. Hak sahipleri genellikle sözleşmede yazan m2’nin daire içi net kullanım alanı olduğunu varsayar. Ancak bazı müteahhitler brüt m2’yi dikkate alarak sözleşme hazırlar. Bu nedenle sözleşme yapılırken hangi m2 türünden bahsedildiği net olarak belirtilmelidir. Ayrıca teslim aşamasında hem bağımsız bölümün hem de ortak alanların eksiksiz tamamlandığı kontrol edilmelidir. Eksik ya da düşük kaliteli imalatlar tespit edilirse tutanak altına alınmalı ve düzeltme talep edilmelidir.
M2 doğrulamasında dikkat edilmesi gereken bir diğer konu da projede sonradan yapılan değişikliklerdir. İnşaat sürecinde yapılan revizyonlar, dairenin iç planında ve büyüklüğünde farklılık yaratabilir. Bu nedenle proje başlangıcında verilen mimari planlarla teslimdeki yapının birebir aynı olup olmadığı karşılaştırılmalıdır. Farklılıklar varsa bu farkların neden kaynaklandığı sorulmalı ve sözleşmeye göre değerlendirme yapılmalıdır. Mimar Oğuzhan Çakır tarafından yürütülen projelerde bu kontroller profesyonel standartlarla gerçekleştirilmektedir.
Teslim sonrası ortaya çıkabilecek m2 uyuşmazlıklarında yasal hakların korunması için, sürecin belgelenmesi gerekir. Yerinde yapılan ölçümler, fotoğraflar ve mimari planlar saklanmalı, gerekirse bilirkişi raporu alınmalıdır. Eğer m2 farkı ciddi boyuttaysa, bu durum sözleşmeye aykırılık oluşturur ve arsa sahibi hak iddia edebilir. Sonuç olarak teslim aşaması, yalnızca bir anahtar teslimi değil, sözleşme haklarının fiilen hayata geçtiği kritik bir dönüm noktasıdır. Dikkatli ve bilinçli hareket edilmesi, hak kayıplarının önüne geçer.
