Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitlerin kontrol etmesi gereken ilk konu, projeye konu olan yapının teknik analizlerinin eksiksiz tamamlanmasıdır. Özellikle yapıların riskli olup olmadığının belirlenmesi için yapılacak analizler, tüm sürecin hukuki ve teknik temelini oluşturur. Müteahhit, proje başlangıcında yetkili kuruluşlar aracılığıyla riskli yapı tespiti yaptırmalı ve bu tespitin resmi kurumlarca onaylanmasını sağlamalıdır. Bu tespit yalnızca bir formalite değil, aynı zamanda yeni inşa edilecek yapının güvenliği ve yasal dayanağı açısından da gereklidir. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için müteahhitlerin Mimar Oğuzhan Çakır gibi uzman mimarlarla iş birliği içinde çalışması önem taşır.
Yapının riskli ilan edilmesinin ardından teknik analiz süreci devreye girer. Bu aşamada taşıyıcı sistemlerin durumu, temelin sağlamlığı, binadaki deformasyonlar gibi yapısal veriler değerlendirilir. Müteahhit bu verileri uzman mühendislik firmalarına analiz ettirmeli ve her adımı belgelemelidir. Özellikle beton karot örneklerinin laboratuvar testleri, bina güvenliği açısından kritik bir adımdır. Tüm bu teknik çalışmalar yalnızca projeyi desteklemekle kalmaz, aynı zamanda ruhsat ve yıkım izinleri için zorunlu belgeler arasında yer alır.
Müteahhitin dikkat etmesi gereken bir diğer konu, teknik analizlerin doğruluğudur. Eksik veya hatalı analizler, ilerleyen süreçte yapı ruhsatının iptal edilmesine ya da projeye itirazların doğmasına neden olabilir. Bu nedenle analiz sürecinde kullanılan cihazların kalibrasyonu, mühendislerin yetkinliği ve raporların içeriği büyük önem taşır. Sürecin başında yapılacak sağlam teknik kontroller, ileride doğabilecek maddi ve hukuki risklerin önüne geçer. Müteahhitler bu aşamaları kendi iç teknik ekipleriyle değil, bağımsız ve yetkin firmalarla gerçekleştirmelidir.
Son olarak müteahhit, yapı yıkımı öncesi çevre güvenliğini sağlamakla yükümlüdür. Teknik analizler neticesinde alınan yıkım kararı, sadece bina sınırları içinde değil, komşu yapılarda da etkiler yaratabilir. Bu yüzden titreşim ölçümleri, toz kontrol planları ve iş güvenliği önlemleri eksiksiz uygulanmalıdır. Profesyonel bir teknik planlama, yalnızca mevzuat gerekliliklerini yerine getirmekle kalmaz, aynı zamanda kentsel dönüşüm projelerinin toplumsal kabulünü de artırır.
Proje Ruhsatı, İmar Durumu Ve Yasal Belgelerin Takibi
Müteahhitin kentsel dönüşüm sürecinde sorumlu olduğu en kritik adımlardan biri, proje ruhsatı ve imar durumunun titizlikle takibidir. Bir yapı yıkılmadan önce ve yeniden inşa edilmeden evvel ruhsat süreci yasal açıdan kusursuz yürütülmelidir. Müteahhit, arsanın bağlı bulunduğu belediyeden imar durum belgesi almalı ve bu belgenin mevcut yönetmeliklere uygunluğunu kontrol etmelidir. Her belediyenin imar planları ve uygulama esasları farklılık gösterebildiği için bu süreç profesyonel biçimde ele alınmalıdır. Ruhsat başvurusu sırasında mimari, statik, elektrik ve mekanik projeler eksiksiz sunulmalıdır.
Yasal belgelerin eksik ya da hatalı olması, ruhsat sürecinin uzamasına hatta reddine neden olabilir. Bu nedenle müteahhitin teknik ofisi ya da danışmanlık aldığı mimarlık firması tüm projeleri yerel yönetmeliklere göre hazırlamalıdır. Özellikle Mimar Oğuzhan Çakır gibi deneyimli mimarların hazırladığı projelerde ruhsat alım süreci daha hızlı ve sorunsuz ilerlemektedir. Projelerin tüm disiplinleriyle entegre bir biçimde hazırlanması, belediye kontrolünden geçmesini kolaylaştırır. Her çizim detayı, kullanılan semboller ve açıklama metinleri teknik yeterlilik içermelidir.
İmar planına aykırı inşa edilen yapılar, ruhsat alınsa dahi ileride iskân ve tapu sürecinde ciddi engellere neden olabilir. Bu nedenle müteahhitin ruhsat sürecinde sadece mevcut imar koşullarını değil, planlanan projeye etkisi olan tüm çevresel unsurları da değerlendirmesi gerekir. Komşu parseller, yol kotları, altyapı sistemleri ve sosyal donatı alanlarına olan mesafe bu unsurlar arasında yer alır. Bu detaylar dikkate alınmadan başlatılan projeler, ciddi revizyonlar gerektirebilir.
Ruhsat süreci tamamlandıktan sonra belediye tarafından yapı ruhsatı verilir ve inşaat bu belge ile başlatılır. Ancak yapı ruhsatı tek başına yeterli değildir. Müteahhitin ayrıca yapı denetim firması ile sözleşme yapması ve SGK girişlerini tamamlaması gerekir. Bu süreçlerin tümü belgelenmeli ve resmi arşivlerde saklanmalıdır. Profesyonel proje yönetimi ile yürütülen süreçlerde bu adımlar planlı şekilde ilerler ve olası denetimlerde sorun yaşanmaz.
Şantiye Güvenliği Ve İş Sağlığı Önlemlerinin Denetimi
Kentsel dönüşüm projelerinde şantiye güvenliği, müteahhitin doğrudan sorumluluğu altındadır. Yıkım ve yeniden inşa süreçleri, hem çalışanların hem de çevredeki vatandaşların sağlığını etkileyebilir. Bu nedenle müteahhitin ilk olarak bir iş sağlığı ve güvenliği uzmanı (İSG) ile çalışması zorunludur. Şantiyede alınacak tüm güvenlik önlemleri, bu uzman tarafından denetlenmeli ve yasal formlarla kayıt altına alınmalıdır. Özellikle yüksek katlı yapıların yıkımı sırasında düşme riski, toz yayılımı ve enkaz kontrolü büyük önem taşır. Müteahhit bu riskleri önceden belirlemeli ve gerekli ekipmanları temin etmelidir.
İSG önlemleri yalnızca çalışanlar için değil, proje çevresindeki binalarda oturan sakinler için de alınmalıdır. İnşaat alanının çevresi koruma panoları ile çevrilmeli, yaya ve araç yolları güvenli geçiş alanlarına dönüştürülmelidir. Ayrıca gürültü, toz ve titreşim gibi çevresel etkiler düzenli olarak ölçülmeli ve kayıt altına alınmalıdır. Mimar Oğuzhan Çakır gibi uzmanların yönettiği projelerde bu tür önlemler standart hale getirilmiş olup, toplumsal şikâyetler minimum düzeyde tutulur.
Müteahhitin düzenli olarak şantiye içi denetimler yapması gerekir. Bu denetimlerde kişisel koruyucu donanımların (baret, kemer, maske vb.) kullanımı, geçici iskele sistemlerinin sağlamlığı ve vinç operatörlerinin yeterliliği gibi hususlar gözden geçirilmelidir. Ayrıca yangın söndürme sistemleri, acil çıkış planları ve tahliye yolları her zaman hazır durumda olmalıdır. Bu önlemler hem insan hayatını korur hem de müteahhitin yasal sorumluluğunu yerine getirmesini sağlar.
İnşaat süresince yaşanabilecek herhangi bir kaza, yalnızca şantiye personelini değil, müteahhitin itibarını ve projeyi de olumsuz etkiler. Bu nedenle önleyici güvenlik kültürü geliştirilmelidir. Tüm çalışanlara düzenli eğitimler verilmeli ve güvenlik prosedürleri her sabah işe başlamadan önce tekrar edilmelidir. Disiplinli şantiye yönetimi, başarılı projelerin vazgeçilmez bileşenidir.
Malzeme Kalitesi Ve Uygulama Aşamalarının Kontrolü
Kentsel dönüşümde müteahhitin sorumluluğundaki en önemli aşamalardan biri, kullanılan malzemelerin kalitesidir. Yapılarda kullanılan beton, demir, yalıtım malzemeleri, camlar, kaplamalar ve mekanik sistemler hem estetik hem de güvenlik açısından hayati rol oynar. Müteahhit her bir malzemenin TSE standartlarına uygunluğunu belgelemeli ve teslim sırasında kalite kontrol testlerinden geçirmelidir. Özellikle beton dökümü öncesi ve sonrası yapılan deneyler, taşıyıcı sistemin dayanıklılığını doğrudan etkiler. Bu nedenle inşaat malzemesi alımlarında yalnızca fiyat değil, kalite belgesi de dikkate alınmalıdır.
Uygulama aşamalarının kontrolü, şantiye sürecinde yapılacak en teknik ve detaylı çalışmalardan biridir. Müteahhit, proje çizimlerine uygun ilerlenip ilerlenmediğini düzenli denetlemeli, yapı denetim firması ile sürekli iletişimde olmalıdır. Kat betonu dökülmeden önce demir donatılarının doğru yerleştirildiğinden, tesisat geçişlerinin uygun yapıldığından ve kalıp sistemlerinin dengeli kurulduğundan emin olunmalıdır. Bu denetimler yalnızca görsel kontrol ile değil, ölçüm cihazları ve test metotları ile yapılmalıdır.
Bir diğer önemli kontrol noktası, malzeme montajıdır. Seramik, parke, doğrama gibi bitirme malzemeleri şantiye şartlarında kolaylıkla zarar görebilir. Bu nedenle uygulama esnasında alanın temizliği, çalışanların eğitimi ve malzeme koruma yöntemleri titizlikle planlanmalıdır. Ayrıca projede kullanılan her ürünün marka, model ve teknik özellikleri proje dosyasına işlenmeli ve gelecekteki bakım-onarım süreçlerinde referans oluşturmalıdır. Mimar Oğuzhan Çakır bu noktada proje arşiv sistemlerinin oluşturulmasını da önermektedir.
Müteahhitin uygulama aşamalarını belgeleyerek ilerlemesi hem işverenle olan ilişkisini güçlendirir hem de olası uyuşmazlıklarda yasal dayanak oluşturur. Fotoğraf ve video kayıtları, imalat formları, teslim tutanakları gibi belgeler proje sonunda eksiksiz dosyalanmalıdır. Kaliteli malzeme kullanımı ve uygulama disiplini, yalnızca projenin kalitesini değil, müteahhitin sektördeki prestijini de belirler. Bu yüzden her detay en ince ayrıntısına kadar planlanmalı ve titizlikle uygulanmalıdır.
